Por Javier M. Guerrico | Consultora Tecnopolítica
“Se estima un déficit de 3 millones de viviendas: 1.5 millones nuevas y 1.5 millones que requieren ampliaciones o refacciones”. Pero si hablamos de infraestructura domiciliaria —agua potable, cloacas, electricidad, gas, asfalto— el panorama es aún más alarmante: “la carencia de infra es brutal”.
En el Gran Buenos Aires, por ejemplo, “se estima que la cantidad de cuadras sin asfalto supera las 300 mil” y “la superficie de municipios suburbanos que carecen de red cloacal supera en muchos casos el 50 %”.
Este escenario no es casual. Para Guerrico, es el resultado de “años de incomprensión del problema, de incompetencia y de corrupción”. El Estado —en sus diferentes niveles— ha monopolizado la toma de decisiones, pero sin la eficacia ni la transparencia necesarias. “La construcción de vivienda masiva, llamada social, se convirtió en uno de los cotos de caza del Estado, donde la corrupción, el clientelismo y la incompetencia llegaron a niveles insospechados”.
Se construyó poco, mal y muchas veces para los amigos del poder. “El Estado se convirtió en benefactor bobo, pagando todo con sobreprecios brutales y en muchos casos por obras que no se realizaban”.
Pero más allá del diagnóstico, Javier Guerrico propone mirar hacia adelante con una visión clara: transformar este gran problema en una gran oportunidad. “Si ponemos en marcha la construcción masiva privada de viviendas y de servicios domiciliarios, se produciría un círculo virtuoso de aprovechamiento del dinero, no para timba financiera sino para creación de riqueza estructural”.
Según explica, el proceso requiere tres niveles de intervención articulados desde el sector privado:
- Estructuración constructiva, con sistemas industrializados, en seco, con estructuras metálicas y paneles que permiten “excelente calidad, gran velocidad de construcción y precio muy competitivo (650 a 800 USD/m² en uni y multifamiliar)”.
- Estructuración legal, principalmente a través de fideicomisos, herramienta clave para “poder hacer desarrollos en un contexto donde el Estado y la legislación son la máquina de impedir”.
- Estructuración financiera, generando mecanismos reales de crédito —bancarios o desde el mercado de capitales— que permitan viabilizar el acceso.
Desde la consultora promueven modelos urbanos más compactos, sostenibles y densos. “Somos partidarios del mejoramiento del hábitat a través del crecimiento de la urbe en espacios de proximidad de las ciudades o pueblos consolidados”, mediante viviendas multifamiliares (PB + 3 pisos), con espacios verdes, zócalos comerciales y cocheras. También apuntan al aprovechamiento del espacio aéreo en construcciones existentes: “Hay una enorme cantidad de viviendas o comercios con sólo una planta baja, incluso preparada para construir sobre la misma uno o dos pisos más”.
En ese sentido, Guerrico es claro: “No creemos que los loteos, por muchas razones, sean el camino para reducir en forma importante el déficit de vivienda y servicios domiciliarios. No por lo menos para los sectores de recursos medios y bajos”.
Para que esta transformación ocurra, se necesita un cambio profundo en el rol de los gobiernos locales: “Hoy es lejana la posibilidad de que los municipios autoricen proyectos que realmente respondan a esta visión”. Y también, una redefinición del sistema financiero: “Mientras el Estado Nacional siga absorbiendo recursos de los Bancos remunerándolos como lo hace, no habrá dinero para prestar al sector privado”.
La solución no pasa por regalar viviendas, sino por habilitar mecanismos de pago accesibles. “La enorme mayoría de la gente no tiene problema en pagar para vivir mejor. El tema es cómo pagar, y la solución es la financiación. Con el beneficio de que la morosidad en este tipo de créditos es prácticamente nula”.
Ya existen experiencias positivas: “Hay en marcha proyectos privados a través de cooperativas, sobre todo para instalaciones de cloacas y conexiones de gas en barrios del conurbano, y la gente adhiere en forma masiva, incluso sin financiamiento”.
El cierre de Guerrico es esperanzador, aunque con los pies en la tierra: “Si los Municipios empiezan a trabajar como se debe, adaptando normativas y autorizando proyectos, y si los Bancos dejan de ser prestamistas del Estado y vuelven a financiar al sector privado, hay un inmenso potencial para nuestro país. Ojalá ocurra”.
