La arquitectura, además del diseño estético, tiene hoy un rol profundamente estratégico en el desarrollo inmobiliario. Así lo entiende Fernando Colchero Ducci, quien destaca la importancia de armonizar los requerimientos normativos, comerciales y técnicos para optimizar cada proyecto. Desde su mirada, el arquitecto no es solo un diseñador, sino un verdadero articulador entre la normativa, las condiciones de mercado y las posibilidades técnicas y tecnológicas, aportando no solo al desempeño económico, sino también a la experiencia de los usuarios y al valor que el proyecto entrega al entorno urbano.
Al pensar en un nuevo desarrollo habitacional, considera imprescindible anticiparse a las tendencias y comprender en profundidad el perfil de los futuros usuarios. Las variables demográficas —como la edad, el envejecimiento poblacional, la conformación de las familias— y las económicas —como el poder adquisitivo, la inflación o las tasas de interés— son tan relevantes como los factores urbanos: la accesibilidad, la cercanía a servicios, la presencia de áreas verdes y el valor del suelo. Para Fernando, el éxito de un proyecto no solo radica en su ubicación inmediata, sino en su capacidad de adaptarse a los cambios y responder a la evolución de la ciudad y de quienes la habitan.
En este punto, introduce el concepto de “densificación equilibrada”, una idea que ha venido promoviendo en Chile en los últimos años. El equilibrio no se logra solo limitando la altura o la cantidad de unidades, sino también analizando la relación con el espacio público, el ancho de las calles, la disponibilidad de áreas verdes y la calidad de las conexiones de transporte. Una edificación puede ser alta y aún así integrarse armónicamente, siempre que se consideren estos factores y se priorice la experiencia de quienes la vivirán y de la comunidad que la rodea.
Nuevas formas de habitar y trabajar
El impacto de la pandemia y los cambios generacionales dejaron una huella significativa en la forma de vivir y trabajar. La posibilidad de teletrabajar —y en muchos casos, la preferencia por hacerlo— ha liberado a las personas de la obligación de residir cerca del lugar de trabajo. Esto abrió la puerta a movimientos hacia la periferia de las ciudades o incluso hacia otras localidades, un fenómeno que se ve claramente en el crecimiento de los llamados “nómadas digitales”.
A nivel de diseño, esto se traduce en la necesidad de espacios adaptables, ya sea a través de áreas de home office dentro de las viviendas o zonas comunes como coworkings en los edificios. Fernando subraya que este es un proceso en desarrollo y que aún falta incorporar plenamente estos aprendizajes en la planificación y construcción.
Por otro lado, observa que las nuevas generaciones enfrentan mayores barreras para acceder a la propiedad debido a precios que suben más rápido que los salarios y a condiciones de crédito más restrictivas. Además, muchos jóvenes priorizan experiencias como los viajes o la flexibilidad de movimiento, eligiendo alquilar en lugar de comprar. Este cambio de mentalidad redefine la forma en que se conciben los proyectos y obliga a repensar modelos tradicionales de vivienda.
Planificación urbana y acceso equitativo
Al evaluar un terreno, la accesibilidad es, para Fernando, una condición esencial. No se trata solo de si se puede llegar en auto, sino también de la variedad de medios: caminata, bicicleta, transporte público, metro, tren o incluso formas alternativas. Cada proyecto debe responder a la movilidad actual y futura de la ciudad y priorizar conexiones que favorezcan el bienestar general.
La dificultad para lograr una visión urbana integral en Chile es, según Fernando, una de las principales barreras estructurales. La inexistencia de la figura legal de “ciudad” en la legislación chilena hace que la planificación se limite a las comunas, dificultando la coordinación y la gestión en un nivel metropolitano. Para él, formalizar la figura de la ciudad sería un gran avance para la planificación urbana coherente y eficiente.
Además, pone el foco en la desigualdad urbana. En América Latina la calidad de la infraestructura varía drásticamente entre barrios. Fernando cree que “podremos hacer un aporte real a la calidad de vida en la medida en que destinemos mayor atención y recursos al acceso a infraestructura urbana de calidad en todos los barrios”. Esto implica invertir en buenas calles, veredas, alumbrado, áreas verdes y mobiliario urbano, elementos que muchas veces se pasan por alto pero que son fundamentales para construir ciudades más inclusivas y justas.
Flexibilidad y alianzas como camino
Para enfrentar los desafíos técnicos, sociales y medioambientales actuales, considera fundamental contar con equipos preparados para adaptarse y trabajar con protocolos flexibles. La capacidad de responder rápido y de manera ordenada permite enfrentar la complejidad sin perder calidad ni coherencia en los proyectos.
Entre las buenas prácticas que ha observado en la región, destaca la Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín como un ejemplo emblemático de alianza público-privada para la regeneración urbana. Este tipo de iniciativas pueden servir como inspiración para repensar el desarrollo urbano en Chile y en otros países, apostando por modelos colaborativos que pongan en el centro a las personas y el entorno.
Entrevista a Fernando Colchero Ducci
Director de Arquitectura en AGS Visión Inmobiliaria
- ¿Cuál es el rol más estratégico que puede asumir hoy un arquitecto dentro de un equipo de desarrollo inmobiliario?
El aporte estratégico esencial que un arquitecto puede hacer a un proyecto consiste en armonizar los requerimientos y las posibilidades que provienen desde los ámbitos de la normativa de construcción, desde las condiciones de mercado y el perfilamiento comercial, y desde las posibilidades técnicas y tecnológicas disponibles en cuanto a sistemas constructivos, especificación de productos, etc.
De esta forma, el arquitecto puede hacer una contribución muy importante para optimizar el desempeño de un proyecto, tanto desde el punto de vista económico, como también en cuanto a la experiencia para sus usuarios y el aporte que el proyecto realiza al entorno urbano en donde se inserta.
- Desde tu experiencia, ¿qué variables urbanas y sociales deberían ser prioritarias al momento de definir un nuevo proyecto habitacional?
El objetivo para seleccionar este tipo de variables es definir un perfil o perfiles de usuario, o un mercado objetivo para el proyecto, lo cual debiera hacerse no solo mirando la situación actualmente existente, sino también la proyección de tendencias.
En ese sentido, las variables sociales más relevantes serían demográficas (edad, envejecimiento de la población, género, conformación de los núcleos familiares, etc.) y económicas (salario promedio, poder adquisitivo, inflación, tasas de interés, etc.), mientras que las variables urbanas más relevantes serían de entorno (accesibilidad, movilidad, cercanía a servicios, áreas verdes, colegios, etc.) y también económicas (valor del suelo, precio de venta en el sector, etc.)
- ¿Cómo se equilibra en la práctica la densificación urbana con la calidad del habitar y el entorno?
Desde hace algunos años en Chile hemos promovido el concepto de “densificación equilibrada” para abordar el desafío que plantea esta pregunta. En simple, no existe una sola respuesta para cómo lograr este equilibrio, sin embargo, sí es posible identificar variables que se deben considerar al intentar responderla.
La altura de la edificación en relación al ancho del perfil de las calles, la priorización de algunos medios de transporte sobre otros para acceder a los edificios, la cantidad de unidades (departamentos, casas, locales comerciales u otras) en un mismo edificio, la proximidad a servicios y áreas verdes son todos elementos que debieran abordarse explícitamente al plantear un equilibrio entre densificación y calidad del habitar y del entorno.
- ¿Qué aprendizajes dejaron las transformaciones recientes en la forma de vivir y trabajar (postpandemia, cambios generacionales, teletrabajo) en términos de diseño y planificación?
Lo primero es la posibilidad cierta, y en algunos casos la preferencia, de teletrabajar en lugar de trabajar presencialmente. Esto tiene impactos que van desde una escala más grande en cuanto a planificación, como a la escala más pequeña del diseño de las viviendas. En la escala de la planificación, las decisiones de localización de las personas se ven menos restringidas por la ubicación física de su lugar de trabajo, por lo que hemos visto casos de cambios de ubicación de la vivienda hacia la perfieria de las ciudades, o incluso hacia otras ciudades, sin que se haya modificado la ubicación del lugar de trabajo (los nómadas digitales serían un caso intenso de este tipo de situación). En la escala del diseño se ha vuelto más relevante contemplar espacios o recintos destinados a trabajar, ya sea al interior mismo de las viviendas (home office) o bien como espacios comunes en edificios (salones de cowork).
Respecto a los cambios generacionales, creo que la principal transformación también va asociada a los cambios en la asequibilidad de la vivienda: las nuevas generaciones tienen mayor dificultad para acceder a la propiedad de una vivienda (aumentos de precio en relación al aumento salarial, condiciones de crédito más restrictivas) y también estas generaciones tienen menor interés por adquirir una vivienda en propiedad (se posterga la edad de formar pareja estable, se priorizan los viajes, los productos tecnológicos) y prefieren arrendar (alquilar), pues esta situación entrega mayor libertad de movimiento frente a los potenciales cambios futuros.
En todo caso, creo que ésta es aún una “noticia en desarrollo”, en cuanto a que todavía no hemos terminado de incorporar aprendizajes en los proyectos a partir de las transformaciones que mencionas.
- ¿Qué criterios considerás clave al momento de evaluar la viabilidad de un terreno o ubicación desde la mirada arquitectónica y urbana?
Para cualquier tipo de proyecto creo que la accesibilidad es una variable esencial: cómo se puede llegar y salir del proyecto, tanto en relación a la infraestructura de transporte privado como a la de transporte público: cuáles son los medios de transporte factibles para acceder al proyecto (automóvil, caminata, bicicleta, scooter, metro, tren de cercanías, ferry, helicóptero, etc.) y cuáles son los que se van a priorizar para su desarrollo.
En un segundo nivel, dependerá del tipo de proyecto que se desarrolle cuáles serían las variables más relevantes. Por ejemplo, la cercanía a colegios y áreas verdes será muy relevante para proyectos habitacionales enfocados a familias con hijos pequeños, mientras que para proyectos comerciales será muy relevante la cercanía y exposición a sus potenciales clientes.
- En contextos económicos inestables, ¿cómo se puede seguir apostando por una arquitectura de calidad sin comprometer los resultados del proyecto?
De mi punto de vista, la arquitectura enfrenta siempre el desafío de armonizar requerimientos normativos, comerciales y técnicos sin perder calidad, independientemente del contexto económico. Es cierto que en contextos de mayor estrechez económica o de mayor inestabilidad, estos desafíos y la forma de enfrentarlos no son los mismos que en contextos estables y de crecimiento, sin embargo creo que el desafío para apostar por una arquitectura de calidad es siempre estar en contacto con las condiciones del entorno y saber adaptarse de manera rápida y certera para responder de la forma más adecuada en el momento del desarrollo de cada proyecto.
- ¿Qué barreras institucionales o normativas considerás que obstaculizan una mejor planificación urbana en Chile?
Es sorprendente que, siendo Chile uno de los países del mundo con mayor porcentaje de población urbana, no existe en la legislación chilena la figura de la ciudad, sino que solamente existe la comuna o municipalidad. Administrativamente, una ciudad funciona como un conjunto de comunas adyacentes, por lo que resulta sumamente difícil (y frecuentemente imposible) hacer planificación o gestión a nivel de una ciudad. Creo que cambiar esta situación y crear formalmente la figura de la ciudad en nuestra legislación es el principal desafío que tenemos en Chile para realizar mejor planificación urbana.
- La arquitectura tiene cada vez más desafíos técnicos, sociales y medioambientales. ¿Cómo se forma un equipo capaz de responder a esa complejidad?
La clave es generar metodologías de trabajo que permitan al equipo estar preparado para abordar los constantes desafíos que presenta el entorno y que, como dices, pueden provenir desde los más diversos ámbitos. Es vital mantener una actitud de apertura y de adaptación que esté basada en que los protocolos de trabajo son lo suficientemente ordenados y lo suficientemente flexibles como para poder responder adecuadamente en tiempo y forma.
- ¿Qué buenas prácticas has visto en América Latina que podrían ser adaptadas o replicadas en el desarrollo urbano chileno?
Sería muy bueno que en Chile pudiéramos concretar experiencias de alianza entre entidades públicas y privadas para el desarrollo urbano, tales como las que existen en otros países de Latinoamérica. Uno de los casos emblemáticos que pude conocer al respecto es la Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín; creo que poder contar con algo así en Chile sería un gran avance para nuestras capacidades de desarrollar mejores ciudades.
- ¿Qué temas creés que deberían estar hoy en el centro del debate sobre ciudad y vivienda, y que no están recibiendo suficiente atención?
Uno de los principales reflejos de las desigualdades sociales que evidencian las ciudades latinoamericanas tiene que ver con la desigualdad entre los distintos barrios para el acceso a infraestructura urbana de calidad: buenas calles, buenas aceras, buen alumbrado público, buenas áreas verdes, buen mobiliario urbano, etc. Creo que este tema amerita un espacio más protagónico en el debate sobre ciudad y que podremos hacer un aporte a elevar la calidad de vida en nuestras ciudades en la medida en que destinemos mayor atención y mayores recursos hacia el objetivo de mejorar el acceso a infraestructura urbana de calidad en todos los barrios de nuestras ciudades.
