Por Jorge Mario Figueroa – Presidente de ANACOVI
Guatemala está entrando en un ciclo inmobiliario con fundamentos difíciles de ignorar. No se trata solo de señales coyunturales: hay motores estructurales que empujan la demanda y, al mismo tiempo, límites concretos que condicionan el ritmo del desarrollo. Para Jorge Mario Figueroa, el punto de partida se entiende con tres claves: demografía, descentralización e infraestructura. “Cerca del 70% de la población es menor de 40 años”, resume, y eso anticipa una entrada fuerte a etapas de formación de hogar en los próximos años.
Un mercado con demanda real, pero con el dilema de la asequibilidad
La mayor presión está en los segmentos medios, con una dinámica que ya se ve en el territorio: vivienda horizontal creciendo en el interior y vivienda vertical consolidándose en Ciudad de Guatemala. Pero el gran tema es la brecha de acceso: hay un “gap” relevante en el segmento medio y, con más fuerza, en la base de la pirámide, donde la necesidad es mayor y la oferta masiva todavía no logra escalar.
En paralelo, el mercado se volvió más exigente: la competencia entre proyectos nuevos y vivienda en reventa obliga a afinar eficiencia, diseño y propuesta de valor. En ese contexto, se mencionan instrumentos y esfuerzos públicos para impulsar vivienda accesible, como la Ley de Interés Preferencial y las iniciativas impulsadas por la municipalidad.
Remesas, crédito y obra: los números ayudan a leer el ciclo
Las remesas siguen operando como un motor silencioso de la vivienda. No solo por su magnitud, sino por su destino: “Más de la mitad de las remesas se destinan a construir, comprar o mejorar una vivienda”, afirma Figueroa. Además, su impacto juega en dos tableros a la vez: el déficit cuantitativo (viviendas faltantes) y el cualitativo (mejoras y ampliaciones que elevan la habitabilidad).
En financiamiento, describe un momento favorable por solidez bancaria y liquidez, aunque con mayores exigencias técnicas y regulatorias para acceder a crédito. Y aporta un dato que ordena la conversación: en capital de trabajo, los plazos típicos se ubican entre 3 y 5 años, con tasas que inician alrededor del 7.5% (incluyendo seguros asociados al riesgo). También observa interés de entidades por vivienda social y proyectos en ciudades intermedias.
Del lado de la obra, aparecen dos frenos que hoy pesan más que cualquier render: la disponibilidad de mano de obra y los tiempos de tramitología. Los permisos pueden tardar cerca de un año y, en algunos casos, hasta dos antes de iniciar construcción. A eso se suma una tendencia de costos de materiales al alza desde la pandemia, con impacto directo en el precio final. En ese marco, destaca la Ventanilla Ágil de la Construcción como una vía concreta para reducir tiempos y transparentar procesos, con recortes superiores al 50% en algunos trámites según su experiencia.
Ciudad vertical, BIM, sostenibilidad y formalización: la agenda que viene
La tensión sobre el suelo en zonas consolidadas de la capital empuja una tendencia clara hacia la vivienda vertical. Para Figueroa, la densificación bien planificada no es solo una respuesta inmobiliaria: puede ser una decisión urbana que mejore calidad de vida, conectividad y eficiencia, siempre que esté apoyada en ordenamiento territorial e infraestructura.
En modernización del sistema, plantea avanzar en digitalización y estandarización de requisitos, alineando entidades públicas con la Ley de Simplificación de Trámites. Y suma un tema que empieza a cruzar técnica, regulación y productividad: BIM, como oportunidad para agilizar revisiones, mejorar planificación y elevar el estándar de análisis en proyectos.
En sostenibilidad, su lectura marca tendencia: eficiencia hídrica, reúso, áreas verdes y optimización de recursos dejan de ser un “diferencial” para convertirse en estándar, con foco creciente en materiales sostenibles y eficiencia energética.
Pero la prioridad de agenda 2026, subraya, es estructural: formalizar el sector. “Hoy, aproximadamente solo el 17% de la construcción en el país es formal”, advierte, y plantea que cerrar esa brecha es clave para ordenar el crecimiento urbano, elevar calidad de infraestructura y sostener el desarrollo a largo plazo.
