Entender en qué etapa nos encontramos es clave para inversionistas, desarrolladores y tomadores de decisiones. Analizamos cómo medir estos ciclos a través de tasas de ocupación, variaciones en los alquileres y otros indicadores económicos en ciudades como Santa Cruz de la Sierra y Asunción. ¿Está el mercado en auge o en caída?
Los ciclos inmobiliarios son fluctuaciones recurrentes en la actividad del mercado de bienes raíces, caracterizadas por fases de expansión, sobreoferta, recesión y recuperación. Estos ciclos son influenciados por una compleja interacción de factores económicos, financieros y psicológicos que interactúan entre si generando retroalimentación positiva que influyen en la oferta y la demanda de propiedades. La fase de expansión se distingue por un aumento en la demanda y en los precios, impulsada por el crecimiento económico, tasas de interés bajas y un optimismo generalizado en el mercado. Sin embargo, este auge a menudo conduce a una sobreoferta, cuando la construcción excesiva supera la demanda real, resultando en una disminución de las tasas de ocupación y una presión a la baja sobre los precios. La fase de recesión se caracteriza por una contracción económica, un aumento del desempleo y una mayor aversión al riesgo, lo que lleva a una disminución en la demanda y a un aumento de la morosidad en los créditos hipotecarios. Finalmente, la fase de recuperación se produce cuando la oferta se ajusta a la demanda, las tasas de interés se mantienen bajas, la economía comienza a crecer nuevamente y la confianza del mercado se restaura gradualmente.
Para entender en que fase del ciclo estamos, debemos precisar el nivel de ocupación histórico de un activo inmobiliario especifico y delimitado a una ciudad o municipio. En el siguiente grafico podemos ver el ciclo físico de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, Bolivia.
La línea roja es la tasa de ocupación promedio de largo plazo (TOLP) (+/- 20 años), cuando nos encontramos por debajo de ella y con tendencia negativa estamos en Recesión y con tendencia positiva en Recuperación; una vez se superada la TOLP, en tendencia positiva estamos en Expansión y con tendencia negativa en Sobre oferta.
Otra forma de entender el mercado inmobiliario es comparar el crecimiento de los valores de alquiler contra la inflación, veamos los activos residenciales de Asunción, Paraguay. Vemos que cuando tenemos variaciones negativas en el alquiler, estamos en Recesión, cuando tenemos variaciones positivas por debajo de la inflación estamos en Recuperación, y cuando tenemos variaciones positivas por encima de la inflación estamos en Expansión o Sobre oferta.
La comprensión de los ciclos inmobiliarios es esencial para la toma de decisiones estratégicas por parte de inversores, desarrolladores y formuladores de políticas. El análisis de otros indicadores económicos relevantes (tasas de interés, empleo, crecimiento del PIB, precios de materiales de construcción y costos de financiamiento) y financieros (volúmenes de préstamos hipotecarios y valor de propiedades) son importantes para la medición de la etapa del ciclo inmobiliario en una economía. Además, la investigación académica ha demostrado que las crisis bancarias, los cambios en las políticas gubernamentales y los factores demográficos tienen un impacto significativo en la duración e intensidad de los ciclos inmobiliarios. La implementación de políticas macro prudenciales, la diversificación de la economía y la gestión prudente de los riesgos financieros son medidas importantes para mitigar los efectos negativos de las recesiones inmobiliarias y promover un crecimiento sostenible a largo plazo.
