El mercado de inmuebles logísticos/industriales de Buenos Aires terminó 2025 con un dato que ordena la conversación: el cierre del año mostró una recuperación de la demanda que permitió revertir el bache del trimestre previo y finalizar con balance anual positivo. Según Cushman & Wakefield, la absorción neta del segmento industrial Clase A alcanzó 90.384 m² en el cuarto trimestre, y el año cerró con un acumulado anual positivo de 124.184 m².
El dato es relevante, pero la tendencia lo es aún más: las operaciones volvieron, aunque con una lógica más selectiva. La demanda se concentró en activos de calidad y en ubicaciones que mejoran la eficiencia operativa —accesos, conectividad, cercanía a centros de consumo y condiciones técnicas—, en línea con un escenario donde cada decisión busca minimizar fricciones y ganar previsibilidad.
En esa línea, Lucas Desalvo, broker industrial y de retail de Cushman & Wakefield Argentina, sintetizó el tono del trimestre: “El último trimestre mostró una reactivación clara de la demanda, con operaciones que se concentraron en ubicaciones estratégicas y activos de calidad. Esto permitió cerrar el año con números positivos, aunque en un contexto donde las decisiones siguen siendo muy selectivas”.
Un mercado que se reordena: vacancia acotada, precios moderados y más proyectos con demanda real
Durante el período también se incorporaron 61.000 m² de nuevas superficies correspondientes a desarrollos llave en mano que ingresaron al mercado ya ocupados. Este punto ayuda a entender parte del movimiento: crece el peso de los proyectos que avanzan con demanda concreta, en lugar de sumar oferta “a ciegas”.
En paralelo, los indicadores mostraron ajustes moderados. La vacancia cerró el trimestre en 6,0%, con un incremento leve respecto del período anterior, y los valores de alquiler promediaron USD BNA 7,2 por m² por mes, con una moderación trimestral asociada al mix de espacios ofertados. La lectura de fondo es que el mercado no está reaccionando de manera uniforme: la calidad del activo y su ubicación siguen marcando diferencias entre submercados, y los inmuebles Clase A bien localizados concentran el interés.
De cara al 2026, el desempeño estará condicionado por la evolución de la actividad económica y por la capacidad de absorción del stock disponible en cada corredor. La economía argentina cerró 2025 con crecimiento impulsado por sectores como intermediación financiera, actividades primarias, minería, energía y comercio exterior, mientras que construcción e industria manufacturera mostraron una recuperación parcial y el consumo interno mejoras todavía graduales. En ese marco, la logística aparece como un segmento sensible al pulso productivo y comercial, pero con un patrón que parece consolidarse: más exigencia técnica, más foco en eficiencia y menos tolerancia a ubicaciones o activos que no calzan con la operación.
Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, lo resumió con una frase que funciona como brújula para lo que viene: “El mercado está avanzando hacia un escenario más equilibrado, donde los proyectos con demanda concreta y buena localización son los que logran avanzar. Esa selectividad es una señal positiva para un crecimiento más sostenible”, concluyó.
En síntesis, 2025 dejó un cierre con impulso y una señal de madurez: el mercado vuelve a moverse, pero lo hace guiado por criterios de calidad y ubicación. Y esa selectividad, lejos de frenar el crecimiento, puede ser la base de una expansión más consistente para el ciclo que empieza.
Fuente: Cushman & Wakefield
